У першій частині матеріалу ми з’ясували, що в історичному центрі Житомира сьогодні практично нічого не будується. А там, де має будуватися – наприклад, на вулиці Київській, 6 – ділянка стоїть без руху через ряд юридичних, ідейних, ментальних та інших причин. Але було б великою неправдою говорити, що наше місто «спить». У Житомирі є багато місць, де вже збудували чи зараз будують багатоквартирне житло. У цій частині ми розглянемо житлові комплекси, що прилягають безпосередньо до центру – в тому числі два ЖК, зведені у районі Старого Бульвару та міського парку (який у нас чи то Шодуарівський, чи то ім. Гагаріна).
У Житомирі діють табуни «активістів», які займаються лобіюванням або торпедуванням тих чи інших житлових проектів. «Активісти» намагаються впливати на громадську думку. Зокрема, дуже поширеною є така теза: будувати житло у паркових зонах – мало не злочин перед містом. Звичайно, це спекулятивна маячня. Потяг городян до парків, бульварів та водойм є абсолютно природним. Зрозуміло, що жити у таких місцях набагато приємніше, ніж біля бетонних пакгаузів чи серед корпусів старих підприємств. Найпрестижніше житло в історичному центрі Парижа – це знамениті бульвари. Найкраще житло у Нью-Йорку на Манхетені – там, де з вікон видно Централ-парк або Гудзон. Чому ж Житомир має бути винятком? Інша річ, що забудовник мусить дбайливо ставитися до оточуючого середовища. Наприклад, вирізати старі дерева – це зло в очах більшості житомирян, і жодні аргументи «за» тут не сприймаються. Навіть раціональні.
«Сіті-Парк»: будинок з хитрою адресою замість мікрорайону
Скандальна новобудова, що виросла на розі Старого Бульвару та вул. Фещенка-Чопівського, має довгу історію. Багато років тут стояла цегляна коробка недобудованого гастрольного театру, яку почали зводити ще за часів СРСР. Окремі ентузіасти настирливо вбивали в голови житомирян ідею, що чим більше різних театрів – тим краще для культурного розвитку міста. Судячи з усього, велетенський гастрольний театр мав приймати аншлагові тури Пугачової, Леонтьєва, Ротару та інших поп-ідолів тієї епохи.
Недобудований гастрольний театр на початку 2010-х років; добре видно, що дерев на ділянці дуже мало – і на парк ця територія, м’яко кажучи, скидається не дуже
Ідея виявилася фейковою: за чверть століття ніхто не вдарив пальцем об палець, аби завершити довгобуд. Час показав, що Житомиру вигідніше мати один повний театр, ніж два напівпорожніх. Обласний музично-драматичний ім. І. Кочерги чудово справляється і з власним репертуаром, і з гастролями поп- та рок-виконавців. Нагадаю, Житомир має ще й філармонію (до якої багато хто з городян, на жаль, вже забув дорогу) – і вона також приймає гастролерів, в тому числі виконавців класичної музики. Мало?..
У грудні 2013 року люди у спецодязі з написом «Інтергал-Буд» огородили ділянку, завели туди техніку і почали рити котлован під перший будинок майбутнього «Сіті-Парку». Плани були грандіозні: цілий мікрорайон. До вересня 2014 року коробку гастрольного театру розібрали повністю. Злі язики подейкують, що цю ж таки цеглу використали при будівництві житлового будинку. Так це, чи ні – невідомо, але достеменно відомо, що:
- зовнішні стіни каркасного будинку складено саме з цегли;
- для кладки використовували чомусь різні за кольором та розмірами типи цегли.
Різнокольоровий «Сіті-Парк» в процесі будівництва: на фото можна ідентифікувати мінімум 4 (!) типи цегли з різними розмірами та технічними характеристиками
Перший будинок звели. Але до другого, третього та всіх наступних – руки так і не дійшли. Почалися протести проти «нищення парку», і міська влада фактично стала на бік «активістів». Будівництво призупинили. Зрештою, у квітні 2016 року виконком міськради таки дав «добро» на завершення робіт по будинку №1. «Інтергал-Буд» продавав помешкання за досить високими цінами: в середньому один квадратний метр коштував тут 16 900 грн. Станом на липень 2017 року купити щось у «Сіті-Парку» можна лише через перекупників: жодної вільної квартири у забудовника вже нема.
Вдале розташування та непогані планування – дві головні причини, чому житло у «Сіті-Парку» так швидко «розмели», незважаючи на високу вартість
У будинку достатньо закритих лоджій – проте новосели почали завзято склити й відкриті. «Синдром скляної будки» (ССБ) – пострадянська ментальна хвороба. Її носії переконані, що лише на заскленому балконі або в заскленій лоджії можна, наприклад, зберігати взимку мішки з картоплею – так, щоб вона не замерзла і не пустила пагони. А відкритий балкон, відкрита лоджія – годяться хіба що для нагромадження старого мотлоху.
«Синдром скляної будки» у житловому комплексі «Сіті-Парк»: кожен «покращує» свою відкриту лоджію так, як заманеться
Вид на житловий комплекс з боку вулиці Фещенка-Чопівського
Балкони та відкриті лоджії є невід’ємною частиною європейської культури міського відпочинку. Це сезонне домашнє кафе, це засіб прямої комунікації з сусідами та перехожими, це вікно у Великий Світ. І це не треба пояснювати ані чехам, ані австрійцям, ані французам – які винайшли навіть спеціальний стоячий «французький» балкон! Але, як бачимо, про це потрібно методично і спокійно нагадувати українцям. Щоправда, у випадку із «Сіті-Парком» для любителів ССБ є формальне виправдання: металеві огорожі відкритих лоджій виготовлені вкрай неякісно і виглядають жалюгідно.
Маркетингові хитрощі: номінальна адреса – Старий бульвар, 14; насправді будинок обернений головним фасадом до вулиці Фещенка-Чопівського…
…а на Старий Бульвар дивиться практично глуха стіна, якщо не рахувати кутові лоджії; чому так? – невідомо
8 червня 2017 року міська рада Житомира повідомила, що хоче використати цю земельну ділянку для… будівництва парку. Слово «парк» краще взяти в лапки, бо ділянка відрізана від головного паркового масиву, дерев мало, і в кращому разі тут може бути щось на зразок ізольованого скверу, який виходитиме на бульвар. Тим не менш, місто заявило, що має намір розірвати відповідну угоду з ТОВ «Інвестиційна технологія», а компанії в якості компенсації нададуть інші земельні ділянки на Корбутівці. Сьогодні навіть представники забудовника визнають, що на ідеї мікрорайону на Старому Бульварі можна (з вірогідністю 99%) ставити хрест. Житловий будинок, звичайно, залишиться, зносити його ніхто не буде.
Вид на будинок з південного боку, де міська влада фактично на пустирі хоче влаштувати ще якийсь «парк»
Тепер головне запитання: чому місто спочатку видало дозвіл на будівництво – а тепер скасувало його? По-перше, дозвіл видали за «папєрєдніків», а саме – за каденції мера Володимира Дебоя. І є версія, що видали його не зовсім «чисто»… По-друге, нова влада не хоче ризикувати, не хоче створювати зайве джерело громадської напруги у зоні громадського відпочинку. Забудовник звів проблемний будинок на місці «священних руїн» – чим зіпсував собі карму в очах житомирян. Для нинішнього мера Сергія Сухомлина нема жодного резону «вписуватися» за проект з таким неоднозначним бекграундом. Тому цю історію просто закрили.
+ симпатичний – за кольорами та дизайном – сучасний фасад
+ непогані планування квартир
+ засклені лоджії, в тому числі кутові з панорамним оглядом
+ гарне розташування у парковій зоні
– неякісна металева огорожа на відкритих лоджіях, яку видно неозброєним оком; вірогідно, це одна з причин, що поширює серед мешканців «синдром скляної будки»
– стіни складено з різних типів цегли, що може спричинити проблеми
– на Старий Бульвар виходить майже глуха стіна
«Преміум Парк»: дерева, Тетерів і безплатний футбол з вікна
Якщо ви подивитесь на європейські міста, то побачите, що вони завжди обернені «лицем» до водойм. Лондон на Темзі, Будапешт на Дунаї, Прага на Влтаві – все найкраще, найпомпезніше і найпарадніше тягнеться тут до річок, які відіграють роль головної життєвої артерії міста. Київ та Житомир – так історично склалося – стоять до річок «тилом». У столиці будь-яка спроба звести щось на крутому правому березі Дніпра – наражається на затятий спротив «любителів схилів», яким ці схили (засмічені і занедбані) насправді глибоко по цимбалах. У Житомирі Тетерів є природною південною межею міста, яка дуже близько підступає до історичного центру. Нормальний архітектор розуміє, що будувати слід саме тут. Такої ж думки дотримується і нормальний забудовник, і нормальний покупець, не схильний до лицемірних істерик на тему «святих схилів» та «культових чагарників».
Будівельний кран над «Преміум Парком»
Так має виглядати житловий комплекс після завершення будівництва
«Преміум-парк» почали зводити на місці пустиря з бур’янами, що прилягав до «дитячої комуни». Вулицю Дитячої Комуни у рамках декомунізації перейменували на Синельниківську, хоча до комунізму словосполучення «дитяча комуна» має приблизно таке ж відношення, як і «комунальне підприємство». Втім, виховний заклад для дітей з більш ніж сторічною історією – залишився там, де й був. А поруч росте гігантський житловий комплекс, який налічуватиме близько 500 (!) помешкань.
Фасад з клінкером і якісні склопакети в лоджіях – це значить, що ЖК довгі роки виглядатиме саме так, як його замислив архітектор
Раніше ділянка належала Службі безпеки України. Тому 40 квартир забудовник передасть для працівників СБУ, які пройшли АТО. «Ви ж розумієте, СБУ – це ніби як гарантія нашої порядності та якості, адже цих хлопців не надуриш!» – жартує менеджер Вадим, який супроводжує мене на будівельному майданчику. Перше, що впадає в очі: ззовні стіни повністю обкладені клінкером. Це недешеве задоволення для забудовника, але такий фасад навіть через десятиліття виглядатиме, наче новий. Ще одна безперечна перевага – всі лоджії засклені вже за проектом, що усуває «синдром скляної будки» в зародку.
Велика фігурна лоджія у «Преміум Парку»
Згідно з планом, дві секції житлового комплексу орієнтовані на південь-північ і виходять південними вікнами безпосередньо на Тетерів. Інші три секції орієнтовані на схід-захід, за східними вікнами тут – стара частина парку. Завершить комплекс шоста секція, з північних вікон якої буде видно місто і стадіон.
З вікон однієї квартири видно Тетерів і два мости через нього: Бердичівський…
…та Пішохідний
На кожному поверсі є декілька окремих комор. Власники квартир можуть придбати їх додатково, щоб не захаращувати житло велосипедами, консервацією, мішками з овочами тощо. В деяких коморах навіть є вікна! Висота стель у помешканнях 2,79 м. Але планування не ідеальне: майже в кожній оселі можна надибати довгі і вузькі кімнати.
«Козирна» комора з вікном; наявність денного освітлення дозволяє зробити тут окрему кімнатку для хобі – або ж «схованку» для малечі
Планування типового поверху однієї з секцій ЖК «Преміум Парк»: багато довгих вузьких кімнат; можливо, це одна з причин, чому так багато людей переплановують свої квартири
Практично всі помешкання у секції №1 переплановані власниками, – каже керівник центру показів Лілія Пелехата. Хтось захотів об’єднати вітальню з кухнею в єдиний простір («студіо»). Хтось побажав зробити з двох помешкань одне. Є й курйозні випадки. Наприклад, один мешканець «нарізав» з великої однокімнатної квартири… аж трикімнатну! Характерно, що всі ці забаганки виконали самі будівельники, а власники отримали технічні паспорти на вже переплановані квартири – без зайвої біганини по інстанціях.
Так виглядає одна з квартир усередині
З лоджій верхніх поверхів, що виходять на північ та на захід, можна буде безплатно дивитися футбол – коли стадіон, нарешті, доведуть до ладу; правда, для повноцінного перегляду краще мати хороший бінокль
За столичною класифікацією – економ, бізнес, преміум, де люкс – цей житловий комплекс (незважаючи на слово «преміум» у назві) можна твердо віднести до бізнес-класу «з плюсом». Вартість квадратного метру тут починається від 11 500 грн. За сукупністю характеристик і співвідношенням ціна/якість/розташування – «Преміум Парк», безперечно, одна з найкращих пропозицій літа-2017 на ринку нового житла у Житомирі.
Центр показів стоїть на розі Старого Бульвару та Синельниківської, звідси до житлового комплексу трохи більше 300 метрів
Лілія Пелехата розчулюється, коли приходять молодята, подружжя з маленькими дітьми або учасники АТО; таким клієнтам «Преміум Парк» готовий запропонувати особливі пільгові умови
+ фасад з довговічною клінкерною цеглою
+ великі фігурні засклені лоджії
+ додаткові опції для мешканців
+ знижки, пільги та спеціальні акції для окремих категорій клієнтів
+ тихий парковий район, чудові краєвиди – і все це практично у центрі міста
– довгі і вузькі кімнати у квартирах
– повна (поки що) відсутність інфраструктури – магазинів, аптек, автостоянок – навколо житлового комплексу, в якому житиме не менше тисячі людей
«Прем’єр-Хол», який ніяк не може себе продати
Житловий комплекс за адресою вул. Перемоги, 53 – зведений відносно давно і заселений декілька років назад. Але не повністю. Купити квартири або взяти в оренду нежитлові приміщення тут пропонують навіть сьогодні. І це дає нам повне право зарахувати цей ЖК до новобудов.
Квартири у будинку на розі Перемоги та Лесі Українки продають досі
Головний фасад з вул. Перемоги
«Прем’єр-Хол» виглядає помпезно, але холодно – незважаючи на теплі відтінки фасадів. Облицювання справляє враження довговічного та надійного, хоча під деякими вікнами вже видно сліди підтікання. Архітектор врахував можливі рецидиви «синдрому скляної будки», тому обладнав квартири оригінальними панорамними закритими балконами (з тонованим склом!), з яких є виходи на маленькі відкриті балкончики.
Закриті та відкриті балкони «2 в 1» – оригінальна риса будинку; а поруч тривіальні маленькі вікна
«Прем’єр-Хол» явно хоче виглядати премуімом. Разом з тим висота стелі тут – лише 2,7 м, наче це будівля брежнєвських часів. А ординарні вікна за розмірами приблизно такі, як у «пізніх хрущовках». За нинішніми стандартами у преміумі висота стелі має бути не меншою за 3,0 м, а де люкс – це розкішний житловий будинок зі стелею від 3,2 м і вище.
Архітектор зробив усе, аби уникнути ССБ – але хіба все передбачиш? деякі оригінали вмудрилися зіпсувати бічний фасад з вулиці Лесі Українки, змайструвавши скляні будки замість відкритих балконів
У «Прем’єр-Холі» станом на липень 2017 р. є два десятки вільних квартир. Хтось може подумати – бо ціни невиправдано завищені. Насправді за квадратний метр просять 13 500 гривень. Це не найдешевший, але й не найдорожчий варіант у Житомирі. В разі, якщо покупець вносить всю суму одразу, йому обіцяють знижку у декілька сотень гривень з кожного метру. Тоді чому ж багато помешкань досі стоять порожніми? Спробуємо вгадати. Отже, вам пропонують купити двокімнатну квартиру площею 98 кв. м. Кімнати великі (від 20 кв. м) – але ж їх тільки дві! Хочете трикімнатну? Будь-ласка: 144 кв. м! Таке співвідношення метражу та кількості кімнат характерне для класу де люкс – а тут перед нами хоч і амбітний, але бізнес-клас. Слід також пам’ятати, що будинок стоїть хай і близько, та все ж за межами історичного центру Житомира. Пожвавлення на ринку новобудов, активність конкурентів, нові пропозиції у різних районах міста – всі ці обставини об’єктивно знижують привабливість «Прем’єр-Холу» для клієнтів, незважаючи на його монументальний фасад, величезні вітрини та дороге тоноване скло.
Фасад «Прем’єр-Холу» з боку Богунської районної ради
+ оригінальний сучасний дизайн
+ фасад з використанням комбінації «закритий балкон + відкритий балкон»
+ квартири з великими кімнатами
+ знижки для покупців, які вносять всю суму одразу
+ розташування неподалік від історичного центру
– невисокі стелі та замалі вікна для будинку, який претендує на преміум-сегмент
– неточний маркетинговий розрахунок: велика загальна площа деяких помешкань не відповідає реальному класу житлового комплексу; через це «Прем’єр-Хол» продає свої квартири вже п’ятий рік
(далі буде)
Тарас СТРІЛЬЧИК
Будьте першим, хто прокоментував "ЖИТОМИРСЬКИЙ БУДІВЕЛЬНИЙ БУМ – БУМ (ІІ)"