У третій частині матеріалу (дивіться також першу та другу) ми продовжуємо огляд житлових новобудов Житомира, в яких сьогодні можна купити квартиру. У кожному житловому комплексі я шукаю позитивні риси та деталі, що виділяють його серед інших. Водночас я не закриваю очі й на очевидні недоліки та прорахунки. З цих «плюсів» та «мінусів» складається максимально об’єктивний «пазл», на основі якого читач може скласти власну картину дійсності, а також зробити власний вибір – у випадку, якщо бажає придбати якісне житло.
Кожен ЖК має свій центр продажів. Як правило, це окреме тимчасове приміщення, яке чекає клієнтів і в будні, і в вихідні – а розміщується у безпосередній близькості від будівництва. Якщо ви бачите новий житловий комплекс, введений в експлуатацію, а центру продажів не бачите – це вірна ознака того, що всі квартири у ЖК забудовник вже реалізував. Втім, це не означає, що ви не можете купити тут житло. Наприклад, за інсайдерською інформацією у ЖК «Капучіно», який здали у грудні 2016 р. – станом на липень 2017 р., продається близько десятка квартир. Але продають їх власники, а не забудовник.
Працівники центрів продажів у неофіційних розмовах визнають: справжній бум серед клієнтів починається тоді, коли вони бачать коробку чи хоча б каркас майбутнього будинку. Продати щось під час риття котловану або фундаментних робіт – дуже й дуже важко. Люди остерігаються житлових аферистів, тому воліють купувати не яскраву картинку в офісі, а те, що можуть у прямому смислі помацати руками. Щоб заохотити покупців вкладати гроші на перших стадіях будівництва, забудовники часто знижують ціни до привабливо низьких – а далі, з ходом будівництва, поступово їх підвищують. Втім, деякі ЖК («Княжий») не граються у ці маркетингові ігри і від самого початку заявляють досить високу вартість квадратного метра.
«Капучіно» з чашкою кави на першому поверсі
Житловий комплекс «Капучіно» (забудовник – київська компанія CBS) налічує близько 200 квартир, які офіційно всі продані. Будинок вирізняється вигідним розташуванням: до однієї з головних транспортних артерій Житомира – вулиці Покровської – кілька сотень метрів. Але шуму небагато, бо на Покровську виходить лише глуха бічна стіна з логотипом. Додаткову звукоізоляцію забезпечують також сучасні склопакети, причому вони скрізь: і на вікнах, і на балконах, і навіть на переходах від сходів до ліфтів.
Житловий комплекс «Капучіно» ввели в експлуатацію наприкінці 2016 р. (вид з вул. Покровської)
Тут за проектом засклене все, що тільки може бути – і це надійна гарантія від хаотичної склопакетної самодіяльності мешканців
У будинку лише однокімнатні та двокімнатні квартири. Планування загалом прості, але правильні: у двокімнатних квартирах обов’язкові два санвузли. В окремих оселях можна знайти кімнати площею 22,54 кв. м, 23,14 кв. м і навіть 26,50 кв. м. Двосторонніх помешкань немає, квартири виходять усіма вікнами або на південь, або на північ. З південного боку – панорамний вид на місто плюс приємний зелений масив безпосередньо під вікнами. З північного боку видно сусідні будинки та дитячий майданчик у дворі.
Планування секції ЖК «Капучіно»: двосторонні помешкання не передбачені
Дитячий майданчик у дворі
Фасад вкрито клінкерною цеглою двох відтінків. Це недешева, але дуже корисна практична деталь, яка забезпечить будинку презентабельний свіжий вигляд на довгі роки. Висота стель – 2,8 м. Усі квартири обладнані системами автономного опалення.
«Капучіно» звели з білої цегли…
…і облицювали кольоровим клінкером
Якщо формально перед нами економ-клас, то фактично за сукупністю ознак «Капучіно» претендує на більш високий бізнес-клас – або комфорт-клас, як його називають деякі маркетологи. У будинку працює цілодобовий (!) продовольчий магазин і є власна маленька кав’ярня – де подають в тому числі й капучіно.
У кожній квартирі є власний газовий котел…
…і це диктує певні правила безпечного життя для мешканців
ЖК «Капучіно» ми розглядаємо як новобудову тому, що квартири у ньому досі продаються. Відповідні пропозиції ви можете знайти на ріелтерських сайтах, або ж самостійно, поспілкувавшись з мешканцями. Хтось продає квартири з особистих причин – наприклад, через переїзд в інше місто. А хтось, не виключено, придбав тут житло саме з метою подальшого перепродажу. У липні 2015 р., коли будівельники тільки зводили коробку – забудовник пропонував квартири у «Капучіно» за ціною менше, ніж 8 000 грн./кв. м. Сьогодні один з власників хоче за свою переплановану двокімнатну квартиру на 12-му поверсі загальною площею 67 кв. м («студіо» плюс окрема спальня) – 12 000 грн./кв. м. Висновки робіть самі.
Комічний ментальний парадокс: спільно купити квартири у новому будинку, спільно створити ОСББ…
…і з перших місяців спільно не платити своєму ОСББ за послуги
+ вигідне розташування – як для будинку, що стоїть за межами історичного центру та паркових зон
+ житлові фасади повністю вкриті клінкерною цеглою
+ всі балкони засклені за проектом
+ у деяких квартирах є великі кімнати площею понад 26 кв. м
+ додаткові бонуси: дитячий майданчик, цілодобовий міні-маркет, кав’ярня тощо
– у двосторонньому будинку немає двосторонніх квартир; у помешканнях, що виходять тільки на південь – надмірна інсоляція влітку; у помешканнях, що виходять тільки на північ – недостатня інсоляція взимку
– вузькі коридори у двокімнатних оселях
«Княжий»: житловий комплекс під егідою «Атошника»
Житловий комплекс «Княжий» будується за ініціативою кооперативу «Атошник» – що, як видно з назви, об’єднав учасників антитерористичної операції. Ідея виникла 2015 року. Кооператив знайшов компанію-забудовника – і спільними зусиллями ідею почали «штовхати» у бік міської влади. Мер Сергій Сухомлин підтримав проект. 2016 року місто виділило для нього ділянку на вулиці Князів Острозьких, 59 (колишня Шелушкова), де стояли руїни старого цегляного будинку.
Пару років тому на тлі руїн можна було знімати фільми про війну на Донбасі…
…але зараз тут – активні будівельні роботи
Характерно, що у цьому випадку місто вчинило абсолютно прагматично: на місці старого будинку зводять новий будинок – а не «сквер героїв АТО», наприклад. Проект довго узгоджували. Були й окремі непорозуміння між ветеранами та міськими чиновниками. Проте справа зрушила з місця. Перш, ніж розпочати фундаментні роботи, довелося демонтувати комунікації, які були заведені під старий будинок. Під фундамент заб’ють 110 опор. У будинку буде 56 квартир, 20 з яких отримають ветерани АТО на пільгових умовах.
«Умовою придбання житла за пільговою ціною є відсутність власного житла у атошника та членів його сім’ї, та внесення повної пільгової вартості протягом місяця з моменту підписання договору; і на такі умови вже погодилося 50 сімей з надією, що наш досвід буде вдалим і в подальшому нам виділять інші земельні ділянки»,
– каже голова житлово-будівельного кооперативу Віктор Камлук.
Решту квартир у «Княжому» забудовник пропонує всім хто бажає, але вже за комерційною вартістю.
Голова ЖБК Віктор Камлук охоче показує будівництво
Роботи – непочатий край…
Житловий комплекс має одну беззаперечну перевагу. До 1917 року східна межа міста, як відомо, пролягала вулицею Східною. А східна межа історичного центру Житомира, на мою думку, лежить якраз в районі вулиць Хлібної та Князів Острозьких. Тобто, «Княжий» стоїть упритул до центру – якщо не в самому центрі. Мабуть, саме з цих міркувань забудовник вже сьогодні хоче від звичайного покупця 15 000 (!) грн. за квадратний метр. А ближче до завершення будівництва може захотіти ще більше.
Центр продажів ЖК «Княжий» – прямо перед будівельним майданчиком
Представники забудовника переконують: будинок дуже хороший, у ньому будуть використані новітні технології. Я в жодному разі не сперечаюсь з цими твердженнями, але треба розуміти, що це загалом будинок економ-класу, який лише «однієї ногою» стоїть у бізнес-класі. Трикімнатні квартири є, і порівняно скромні: 75 кв. м загальною площею. Щоправда, для мешканців верхніх поверхів передбачені особливі умови. Тут можна придбати двоповерхові апартаменти площею 89,50 кв. м (3-кімнатна «студіо»), 113 кв. м (3-кімнатна) та 129 кв. м (4- або 5-кімнатна з чотирма санвузлами і окремим гардеробом біля верхньої спальні) – і це, без сумніву, великий «плюс».
Планування квартир…
…у будинку, який виглядає дешевше, ніж править собі ціну
Разом з тим фасад будинку тривіальний, він не облицьований декоративною цеглою чи бодай плиткою. 15 000 грн./кв. м – дуже ризикована ціна для такого житла у Житомирі. Я писав про те, що через «класовий конфлікт» і неточний маркетинговий розрахунок «Прем’єр-Хол» продає свої квартири вже п’ятий рік поспіль – і досі не може продати. Сподіваємося, «Княжий» уникне такої сумної долі.
+ будинок стоїть практично в центрі, на відносно тихій вулиці
+ «Княжий» виконує важливу і корисну соціальну місію
+ на кухнях – комфортні засклені лоджії площею від 4,16 до 6,0 кв. м, які можна використовувати, як їдальні
+ непогані планування, особливо у 3-кімнатних помешканнях
+ на 9-10 поверхах ЖК пропонує великі дворівневі квартири
– дуже висока ціна за квадратний метр для звичайних покупців
– дуже вузькі (2750 мм) спальні у 2-кімнатних оселях
– в історичному центрі Житомира хочеться бачити нові будинки в історичних стилях (необароко, неоготика, арт-нуво, арт-деко, конструктивізм) – а не простенькі сучасні «паралелограми»
«Полісся»: коли житло виглядає дорожче, ніж коштує
12-поверховий ЖК «Полісся» (вул. Вільський Шлях) здалеку трохи скидається на «Капучіно»: така ж глуха бічна стіна з логотипом і житлові фасади, вкриті клінкерною цеглою різних кольорів. Але тут є й своя оригінальна «родзинка» – рідкісні сьогодні еркери, які прикрашають зовнішній фасад і додають йому солідності. Комплекс після завершення будівництва матиме 5 корпусів і 438 квартир. Висота стель 2,8 м. У кожному помешканні працюватиме система індивідуального опалення з двоконтурним газовим котлом.
Так виглядає ЖК «Полісся» з боку проспекту Миру
Тристоронні еркери розширюють і життєвий простір, і краєвид
У комплексі лише однокімнатні та двокімнатні квартири, що є типовим для будинків економ-класу. Але сам житловий комплекс відносить себе до так званого комфорт-класу (або ж бізнес-класу) – і нема жодної причини з цим не погодитись: «Полісся» виглядає не просто добре, а мінімум на клас вище. Тут є двосторонні двокімнатні помешкання, а в однокімнатних можна знайти відносно великі житлові площі – понад 24 кв. м. При цьому ціни починаються від 8 800 грн. за квадратний метр.
Будівництво нових корпусів у розпалі
Стіни мурують з білої цегли і обкладають клінкером
Патріотичний кран над ЖК «Полісся»
Всі без винятку балкони засклені за проектом, що не залишає мешканцям жодного шансу для розвитку «синдрому скляної будки». Склом також повністю вкриті вітрини під’їздів.
“Як практично в усіх сучасних житлових комплексах – тонкі стіни всередині квартир можна рухати, переплановуючи її на свій смак”, –
каже менеджер центру продажів Рустам Ерназаров.
Якщо людина купила житло заздалегідь, перепланування зроблять самі будівельники. Але, як у багатьох сучасних ЖК – у квартирах, на жаль, багато довгих і вузьких кімнат з обмеженою функціональністю.
Під’їзди, «вдягнені» у скло, виглядають респектабельно
Квартири у ЖК «Полісся» мають власні романтичні назви: «Персикова», «Вишнева», «Калинова», «Березова», «Каштанова» тощо
Довга і вузька кімната може бути лише спальнею або дитячою, вітальню тут не «поселиш»
За сукупністю характеристик та співвідношенням ціна/якість житловий комплекс «Полісся» можна віднести до найкращих пропозицій літа-2017 у Житомирі. Щоправда, це не центр і навіть не близько до центру. Комплекс розташований на жвавій транспортній розвилці, звідси йдуть прямі дороги до Богунії та Соколової Гори. Водночас будинки стоять на деякій відстані від проїжджої частини, що підвищує комфортність проживання у них.
Це не лоджія у квартирі, а перехід між сходами та квартирним майданчиком – єдине, що не має скла у ЖК «Полісся»
Центр продажів, за традицією, стоїть максимально близько від житлового комплексу
+ будинки мають тристоронні еркери
+ житлові фасади вкриті гарною і довговічною клінкерною цеглою
+ всі балкони засклені за проектом
+ у деяких квартирах є великі кімнати площею понад 24 кв. м
– довгі і вузькі кімнати у багатьох помешканнях
(далі буде)
Тарас СТРІЛЬЧИК
Читайте далі: Житомирський будівельний бум-бум (4)
Будьте першим, хто прокоментував "Житомирський будівельний бум-бум (частина ІІІ)"